10 نکته ضروری که قبل از خرید خانه باید به آن ها توجه کنید
به گزارش تفطن، خرید خانه یکی از مهم ترین تصمیمات و خریدهایی است که می توان در طول زندگی انجام داد. در این فرآیند موارد بسیاری وجود دارد که باید به آن ها توجه کرد و مورد آنالیز قرارداد. در ازای پرداخت مبلغ قابل توجهی که برای خرید ملک می پردازید، تنها مدرک محکمه پسندی که در صورت بروز مشکل در مراجع قضایی معتبر خواهد بود، سند خانه است. از این رو بی عیب و نقص بودن سند از نکات مهم در هنگام خرید ملک است که پیش از خرید خانه باید با آن ها آشنا شد.
جهت دریافت خدمات پتینه کاری با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.
نکات ضروری قبل از خرید خانه
پیش از خرید خانه و یا ملک اطلاعاتی را در مورد سند ملک موردنظر باید آنالیز کرد، که از اهمیت ویژه ای برخوردارند.
این اطلاعات به توضیح ذیل طبقه بندی می شوند:
- مسائل ثبتی
- ورثه
- طرح های عمرانی
- گرو نبودن سند
- اندازه ها
- وکالت
- شش دانگ بودن یا نبودن
- اوقاف
- فروشنده
- نکات مهم دیگر
1- مسائل ثبتی
خرید خانه گرچه حواس جمع، مبلغ مورد احتیاج و عزم جزم می خواهد، اما در صورتی که نکات مهم در هنگام خرید خانه رعایت گردد، در انتها از نتیجه آن احساس رضایت خواهید کرد. مسائل ثبتی که یک ملک می تواند داشته باشد عبارت اند از:
جعلی بودن سند: سند ملک مورد معامله باید اصالت داشته و قابل اثبات باشد. می توان با مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا مراجعه به دفاتر این سازمان از اصالت سند اطمینان حاصل کرد.
سند تک برگ: امروزه برای انجام معاملات ملکی، فروشنده باید سند تک برگ ملک را در اختیار داشته باشد و سندهای منگوله دار مورد تائید دفاتر اسناد رسمی و آژانس های املاک معتبر، نیستند.
تطبیق آدرس و معینات: حتماً قبل از هرگونه پرداخت پول به فروشنده خانه، آدرس سند ملک و معینات آن را مورد آنالیز قرار دهید. شماره پلاک، طبقه، قدر السهم (در مورد آپارتمان ها) را حتماً با ملکی که قرار است خریداری کنید مقایسه و تائید کنید.
نداشتن انتها کار: ملک هایی که نوساز هستند باید انتها کار داشته باشند؛ زیرا بعد از اخذ انتها کار، سهم مالک زمین و سازنده از واحدهای جدید با اخذ سند تفکیکی معین می گردد. در غیر این صورت مشخص تکلیف سهم مالکیت شرکا قابل مشخص نیست و در نهایت با فروش واحدها، مالکیت خریدار نیز نامعین و مبهم باقی خواهد ماند.
2- ورثه
اگر قصد خرید ملکی رادارید که صاحب ملک و یا ساختمان فوت نموده باشند و به سبب آن ملک بر اساس قانون انحصار وراثت به وراث آن مرحوم رسیده باشد، باید به ترتیب زیر نکات مهم در هنگام خرید ملک مدنظر را آنالیز کنید:
- چنانچه ملک مورد معامله از مصادیق املاک موروثی باشد، بایستی سند مالکیت به نام شخصی باشد که فوت نموده و به سبب ارث و انحصار وراثت به وراث متوفی انتقال یافته باشد. می توان از این نظر با آنالیز در صفحه اول سند مالکیت و یا ملاحظات صفحه مربوط به ستون جابجایی سند اطمینان حاصل کرد.
- از وراث گواهی حصر وراثت را درخواست نموده و در مورد اینکه آیا تمامی وراث موافق و آماده فروش ملک موروثی هستند یا نه تحقیق کنید.
- در صورت متعدد بودن وراث باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه همه آن ها حضور داشته و زیر مبایعه نامه را امضا نمایند. یا اینکه نماینده و وکیل قانونی ایشان در زمان عقد قرارداد حضورداشته باشد، که در صورت وجود وکیل جهت نقل و انتقال مورد وراثت، استعلام از دفتر اسناد رسمی صادرنماینده وکالت الزامی است.
- بدون اجازه و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک مورد معامله را انتقال نداده اند، قادر به فروش و یا خرید خانه مورد نظر نخواهید بود.
- اگر یکی از وراث از طرف سایر وراث برای فروش ملک وکالت نامه داشته باشد تا حد امکان در مورد اعتبار وکالت نامه ارائه شده آنالیز لازم صورت پذیرد. همچنین باید توجه داشته باشید که وکالت نامه ارائه شده باید دریکی از دفاتر اسناد رسمی، یا در صورت اقامت وراث در خارج از کشور دریکی از کنسولگری های ایران در خارج از کشور تنظیم شده باشد. مورد دیگر اینکه موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل موردآنالیز قرار داده گردد، که آیا وکیل حق فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک مورد معامله را دارد یا خیر؟
- چنانچه در بین وراث شخص و یا اشخاص صغیری (زیر سن مجاز از سوی مراجع قضایی کشور) وجود داشته باشند، بنا به حکم قانونی آن ها از تصرف در اموال و حقوق اقتصادی خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند. اداره و مسئولیت اموال و حقوق اقتصادی وراث صغیر بر عهده قیم قانونی اوست که به وسیله دادستان پیشنهاد و توسط دادگاه منصوب می گردد، خواهد بود.
- گفتنی است قیم مجاز به فروش اموال غیرمنقول متعلق به شخص صغیر نیست. بلکه قیم باید قصد خود برای فروش ملک صغیر را به دادسرا اعلام کند. بنابراین خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومیت شخص صغیر است علاوه برقیم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اجازه درفروش ملک صغیر را نیز درخواست کند.
- شایان ذکر است که مال غیرمنقول به جا مانده از متوفی متعلق به تمامی وراث است و هر یک از وراث به میزان سهم الارثی که مطابق قانون به او تعلق قرار می گیرد، در مال غیرمنقول مورد معامله شریک است. بنابراین خریدار بایستی سهم هر یک از وراث، از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر یک از آن ها را صرفاً به خود وی و یا به شخصی که برای دریافت مبلغ معامله وکالت و نمایندگی دارد بپردازد. در غیر این صورت ممکن است بین وراث و خریدار در این خصوص اختلاف به وجود آمده و از حضور در دفترخانه و تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال، خودداری نمایند.
- در برخی موارد وجود وصیت نامه از متوفی در گواهی حصر وراثت، به صراحت درج می گردد و خریدار می تواند با اندکی دقت در متن گواهی حصر وراثت به این موضوع پی ببرد. خریدار باید در هنگام ایجاد معامله یک ملک از وراث در مورد وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی تحقیق و آنالیز لازم را به عمل آورد و چنانچه قسمتی ازملک مورد معامله (به عنوان مثال دو دانگ مشاع از شش دانگ) به نفع شخص دیگری وصیت شده است، حضور آن شخص نیز در هنگام امضا مبایعه نامه لازم است.
- سازمان اقتصادیات کشوری برای انحصار وراثت و اموالی که به وراث تعلق می گیرد بنا به میزان آن مبلغی را به عنوان اقتصادیات مشخص می نماید و پس از پرداخت رسیدی را با نام فرم اقتصادیات بر ارث در اختیار فروشنده قرار می دهد که در زمان ثبت سند جزو مدارکی است که فروشنده باید ارائه کند.
3- طرح های عمرانی
اطمینان از عدم قرارگیری خانه و یا ملک موردنظر در طرح های عمرانی و دولتی یکی از نکات مهم در هنگام خرید ملک است. می توان با مراجعه به دفتر شهرداری منطقه یا ناحیه مربوط به ملک موردنظر و دریافت استعلام، از قرار نگرفتن ملک در طرح های عمرانی اطمینان حاصل کرد و یا از مالک استعلام مربوطه را در زمان مبایعه نامه درخواست و صحت آن را مورد آنالیز قرارداد.
4- گرو نبودن سند
می توان با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و شرایط توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کرد. ضمن اینکه دفترخانه قبل از انتقال سند باید از گرو نبودن سند مطمئن باشد.
5- اندازه ها
دقت کنید که وجهی که می پردازید بر اساس متراژ ملک موردنظر است. بنابراین در هنگام رؤیت سند حتماً متراژ کلی ملک و مشاعت را نیز آنالیز و با اندازه های واقعی آن ها مقایسه کنید. این امر به خصوص در خرید خانه بسیار حائز اهمیت است. به طور مثال در معامله یک ملک فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک 50 متر است؛ درصورتی که در سند عدد کمتر 48 متر ثبت شده باشد.
گرچه در برخی معاملات ملکی در زمان تنظیم مبایعه نامه مبلغ مورد معامله وصفی تعریف می گردد. یعنی به طور مثال آپارتمان 100 متری به مبلغ 500 میلیون تومان، که در این صورت چون مبلغ به صورت کلی و نه به ازای هر مترمربع ذکر شده است در صورت کسر و یا اضافه بودن متراژ واقعی فروشنده و خریدار هر دو می توانند نسبت به فسخ معامله و یا پرداخت مابه التفاوت اقدام نمایند و به توافق برسند.
6- وکالت
درصورتی که فروشنده ادعا می نماید که از طرف مالک و صاحب ملک وکالت فروش دارد صحت و سقم آن را می توان با مراجعه به دفتر اسناد رسمی مورد آنالیز قرارداد. ضمن آنکه سند ملک باید قطعی به نام خریدار انتقال یابد در غیر این صورت خرید خانه مورد نظر با توجه به قطعی نبودن سند جایز نیست.
افراد بسیاری برای فروش ملک خود به شخص دیگری وکالت می دهند، که ممکن است دلیل این کار فقدان سند رسمی ملک، آماده نبودن سند تفکیکی، فرار از اقتصادیات، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی ملک باشد؛ که در این صورت احتمال مشکل دار شدن ملک و دردسرهای بعد از خرید خانه را به همراه داشته باشد.
7- شش دانگ بودن یا نبودن
خرید ملک به صورت شش دانگ: خرید ملکی با محدوده معین و مساحت معین و در موقعیت مکانی معین.
خرید ملک به صورت مشاعی: خرید سهمی از زمین یا ملک مورد نظر.
از روی سند تک برگ و در قسمت نوع و میزان مالکیت نوع سند را معین شده است و از این طریق می توان به شش دانگ بودن یا نبودن آن پی برد. آنالیز شش دانگ بودن یک سند جزو نکات مهم در هنگام خرید خانه است.
8- اوقاف
احتمالاً در زمان جستجو برای خرید خانه با واژه ملک اوقافی برخورد نموده اید. شاید به قیمت پایین آن نسبت به منطقه نیز مطلع شده باشد. اما فرق ملک اوقافی با دیگر املاک در چیست؟
این املاک توسط افراد خیر به اداره اوقاف واگذارشده اند و این اداره زمین این املاک را به خریدار به صورت 99 ساله اجاره می دهد؛ که این مبلغ به طور سالیانه به اداره اوقاف باید پرداخت گردد. شما در صورت خرید ملک اوقافی فقط مالک بنا خواهید بود و زمین متعلق به اداره اوقاف است و بابت آن باید اجاره بها بپردازید. ضمن اینکه هرگونه دخل و تصرف و تغییر در ملک باید ابتدا مورد تائید این اداره قرار گیرد.
9- فروشنده
قبل از انجام هر معامله ای مدارک هویتی فروشنده را با سند ملک تطبیق دهید. گرچه در بسیاری موارد این وظیفه را آژانس معاملات املاک به عهده می گیرد، اما قبل از عقد قرارداد و هنگام رؤیت سند معینات مالک را با فرد فروشنده تطبیق دهید، برای این کار احتیاج به کارت شناسایی معتبر، که در اینجا کارت ملی و شناسنامه است، دارید.
10- نکات دیگر
آنچه در ادامه می خوانید نکات مهمی است در هنگام خرید خانه باید رعایت گردد تا این فرایند بدون مشکل به اتمام برسد:
- برای استعلام صحت کد رهگیری با در دست داشتن کد ملی و کد رهگیری قرار دادتان و مراجعه به وب سایت املاک و مستغلات کشور به نشانی www.iranamlaak.ir می توانید اطلاعات قرارداد خود را مشاهده کنید.
- کل مبلغ مورد معامله را یک جا پرداخت نکنید. بهتر است تا زمان تنظیم سند قطعی بخشی از مبلغ را نزد خود نگه دارید.
- زمان تنظیم سند، یکی از نکات مهم در هنگام خرید خانه و تنظیم مبایعه نامه است. حتماً از توانایی حضور و پرداخت مابقی وجه ملک قبل از ثبت آن در مبایعه نامه اطمینان حاصل کنید. زیرا فروشنده می تواند در زمان مقرر در دفتر اسناد رسمی حضور خود را ثبت و گواهی عدم حضور برای شما بگیرد و شما را مجبور به پرداخت ضرر و زیان کند.
- بهتر است قبل از خرید و هنگام بازدید از خانه از مسائل احتاقتصادی آن مطلع شوید. معمولاً پرس و جو از همسایگان می تواند کارگشا باشد.
- اگر ملکی دارای مستأجر است، در زمان تنظیم مبایعه نامه، باید علاوه بر ذکر معینات میزان رهن و اجاره در و شرایط انتها قرارداد و یا تمدید آن در مبایعه نامه، تمام این موارد پشت قرارداد مستأجر نیز درج و مالک جدید و مستأجر هر دو به تعهداتشان مطلع شوند.
خانه دار شدن یا خرید ملک علاوه بر احساس خوشایند تملک دردسرهای خاص خودش را نیز دارد. اما با اطلاع داشتن از شرایط و یا موارد قانونی خرید و فروش ملک می توان از بروز مسائل حقوقی ناشی از بی توجهی در خرید خانه جلوگیری کرد.
منبع: هومینگ